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Fiche pratique

Vente d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption

Vérifié le 14/06/2018 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le propriétaire d'un bien situé dans une zone définie par une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain doit, en priorité, proposer la vente de son bien à cette collectivité. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption. Le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix.

Le droit de préemption (DPU) exercé par une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) oblige le propriétaire, dont le bien est situé sur une zone à préempter, à proposer en priorité la vente de son bien à cette collectivité. Par cette procédure, le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acquéreur de son choix et aux conditions qu'il souhaite.

La collectivité peut définir, par une délibération motivée, les zones à préempter pour sa localité en vue de la réalisation d'opérations d'aménagement urbain d'intérêt général ayant notamment pour objet :

  • la création d'équipements collectifs,
  • la création de logements sociaux,
  • la lutte contre l'insalubrité,
  • le renouvellement urbain (reconstruction de quartiers).

Cette délibération doit faire l'objet :

  • d'un affichage en mairie pendant un délai de 2 mois,
  • et d'une insertion dans des journaux diffusés dans le département.

La collectivité peut exercer son droit de préemption sur des biens appartenant à des personnes privées (les particuliers) ou morales tels que :

  • Maisons individuelles
  • Immeubles
  • Terrains.

La collectivité n'est pas obligée d'acquérir la totalité du bien préempté et peut n'acheter qu'une partie de celui-ci. Le prix de la vente doit alors tenir compte de l'éventuelle perte de valeur subie par la partie du bien non préemptée, car celle-ci risque d'être difficile à revendre. Cependant, dans le but d'assurer la protection du propriétaire du bien, ce dernier peut exiger que la collectivité acquière l'ensemble du bien.

Le propriétaire qui souhaite vendre son bien peut au préalable se renseigner auprès de sa mairie pour savoir si son bien est situé sur une zone de préemption.

Sinon, il appartient au notaire de s'assurer de l'existence d'un éventuel droit de préemption au profit de la collectivité et d'en avertir le propriétaire vendeur qui l'aura sollicité dans le cadre de la mise en vente de son bien.

Où s’adresser ?

Mairie

S'il existe un droit de préemption de la collectivité sur le bien, le propriétaire doit remplir une déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

Formulaire
Déclaration d'intention d'aliéner ou demande d'acquisition d'un bien soumis à un droit de préemption

Cerfa n° 10072*02

Permet au propriétaire d'un bien immobilier situé dans une zone de préemption d'informer la commune de son intention de vendre et d'obtenir une déclaration d'intention d’aliéner un bien

Accéder au formulaire (pdf - 535.4 KB)  

Ministère chargé de l'urbanisme

Cette déclaration mentionne notamment :

  • l'indication du prix et les conditions de vente,
  • des informations sur la situation géographique du bien,
  • la consistance et l'utilisation actuelle du bien,
  • les coordonnées de la personne qui avait l'intention d'acquérir le bien.

La DIA doit être accompagnée des pièces justificatives mentionnées sur le formulaire. Elle doit être réalisée en 4 exemplaires et être :

  • envoyée à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique si la mairie prévoit cette possibilité-là,
  • ou déposée contre décharge à la mairie.

  À savoir

la mairie peut, dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA, adresser au propriétaire une demande de communication de documents complémentaires et/ou demander à visiter le bien.

Une fois que la collectivité a reçu la DIA, elle peut :

  • soit décider de ne pas acquérir le bien,
  • soit accepter la vente dans les conditions fixées par le propriétaire vendeur ou en renégociant les conditions de vente.

Renonciation

La collectivité peut décider de renoncer à l'achat dans un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA. Dans ce cas, la renonciation est définitive. Le propriétaire peut alors vendre son bien à l'acquéreur de son choix.

L'absence de réponse durant un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA équivaut à un refus de préempter.

Acceptation

  • La collectivité peut décider d'acquérir le bien aux conditions proposées par le propriétaire. Les parties signent alors un acte notarié concluant la vente.

    La collectivité dispose d'un délai de 4 mois à partir de la signature de l'acte notarié pour régler le paiement. Tant que la collectivité n'a pas intégralement réglé le paiement, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, percevoir des loyers sur le bien).

  • La collectivité peut décider de renégocier le prix de vente. Dans ce cas, elle dispose d'un délai de 2 mois à partir de la réception de la DIA pour proposer un autre prix au propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception.

    Le propriétaire dispose alors d'un délai de 2 mois à partir de l'offre de la collectivité pour lui notifier :

    • soit qu'il accepte le prix proposé par elle,
    • soit qu'il maintient sa 1re offre,
    • soit qu'il renonce à la vente.

    À défaut d'accord amiable sur le prix, les parties peuvent saisir le tribunal.

    Si le tribunal est saisi par la collectivité, celle-ci a l'obligation de consigner à la Caisse des dépôts et consignations (CDC) 15 % du prix de vente. Cette somme est bloquée :

    • jusqu'au transfert de propriété
    • ou jusqu'au moment où la collectivité renonce à son droit de préemption.

    La CDC en informe le propriétaire qui reçoit une copie du récépissé de la consignation par lettre recommandée avec avis de réception.

    Les parties disposent de 2 mois à partir de la décision du tribunal pour faire connaître leur réponse. Le silence des parties vaut acceptation du prix et transfert de propriété. Un acte notarié concluant la vente doit être réalisé dans un délai de 3 mois.

    La collectivité dispose d'un délai de 4 mois à partir de la signature de l'acte notarié pour régler le paiement de la vente. Tant que la collectivité n'a pas intégralement réglé le paiement, l'ancien propriétaire conserve la jouissance du bien (par exemple, percevoir des loyers sur le bien).

Lorsque la collectivité a notifié son intention d'acquérir le bien, le propriétaire est tenu d'en informer tous les occupants (le locataire), s'il y lieu, par lettre recommandée avec avis de réception.

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